苏智渊表示：“引入国际资本的一个重要风险就是人民币的贬值预期，国际资本在前十年对中国市场的青睐有很大程度是受到了人民币升值预期的驱动；一旦人民币在一定时期内开始进入贬值通道，资本流出会加快，所以在做资本化管道的设计上一定要考虑资本的平衡性。”

物流地产市场的重新洗牌

2015年在物流地产市场上出现和很多前十年没有想到过的品牌。最经典的三个案例分别是万科，平安和菜鸟。万科是传统的住宅地块开发商，其介入物流地产事发突然，但确貌似坚决。在15年年中，万科正式成立了物流地产发展公司，将其作为一个独立的品牌来运作；同样坚决还有平安，作为一家金融保险行业的领军企业，在15年的年初就旗帜鲜明地在平安不动产旗下成立了物流地产的事业部开始大举进军物流地产，并在整个2015年取得惊人的发展，且很快平安就会把这个事业部独立为一家物流地产投资公司；菜鸟网络背靠阿里巴巴，走的是快递+货栈的网络化布局路线，做的虽然不是传统的物流地产，但其物流土地储备对未来市场格局将起到举足轻重的作用。

2015年末主要物流地产商在中国所占的市场份额

苏智渊认为：“普洛斯在图中份额虽然仍然占据超过半成，但其地位正在受到后来者的强劲挑战，这里面宇培、易商和平安的迅猛发展都将在未来三年对市场份额形成实质性的影响，所以三年后的市场可能有一个较大的洗牌过程，而这一过程的起始点就发生在2015年。”

“互联网+”对物流地产的隐形挑战

今天的中国大地，随着“双创”概念在每个地方的落地生根，“互联网”对传统产业的影响正在逐渐蔓延。而对于房地产行业，也产生了很多不同的声音，特别是有些专家认为房地产行业太“重”，互联网很难渗透入这种“重”的行业。物流地产行业相较于大家熟知的住宅，办公楼和商业地产而言，就更加是一个交易低频，而不“性感”的行业。但是在2015年却有一些信号好像在预示着“互联网”对物流地产行业未来的颠覆。

这里面就包括了像“天地汇”这样的标准的互联网公司。天地汇是一家仅仅成立不到两年的企业，主要做的是以“公路港”为中心的第四方物流的概念。其实质是通过其建立的“天网”为中国的中小物流公司或者单个的卡车司机实现网上配货订单；从而真正消除大量的空单运输，提高物流效率。但是其赚取的大部分利润却来自于房租以外，比如车辆及汽配的销售，人员的保险，甚至是司机的餐饮消费等等。于是一个预期就出现了，如果这样的业务有一天被市场认可并占据了主导地位，我们熟知的物流地产的出租模式是不是会因为房租收益过低而被这样的运营商放弃了呢？如果这样还会有物流地产这个行业存在吗？因为谁也不知道这样的挑战会不会真的发生，所以暂时把它称为“隐形”的挑战；但是互联网这把高悬的达摩克里斯之剑总会有落下的一天，谁还能轻松地说“互联网+”跟物流地产没有关系？