3月14日，戴德梁行最新发布的《中国高端物流市场2015年回顾》报告显示：以普洛斯（GLP）为标杆的国际性物流地产商在市场中依然占据了大部分市场份额，但他们的位置正在被追赶；以平安不动产为代表的本土物流品牌正在迅速地发展壮大。中国本土背景的公司正在大举进入高端物流地产市场，其中不乏万科、平安等等房地产的“跨界”企业；宇培、宝湾这样的国内背景的物流地产公司，近两年发展势头正盛，目前已经挤入物流领域的前十名。

戴德梁行大中华区研究部主管聂安达表示：“一线城市短期内已经出现土地价格增长速度高于租金增长速度的现象，新的物流地产投资机会基本都聚集在全国的二至三线城市。物流地产目前的需求集中在珠三角、长三角、环渤海和内陆大型城市，同时中西部地区增速迅猛，未来部分二、三线城市还有较大的发展空间。”

戴德梁行产业地产部中国区负责人苏智渊认为：“对于在中国做物流地产的人来讲，2015年是个出现“变局”的一年，这不仅因为中国的GDP破“7”之后，经济下行压力加大，制造业的一片看空导致了对物流营收的怀疑；也是因为随着电商的迅猛崛起，特别是淘宝在2015年的双11节912亿的销售额，又一次刷新了往年的记录，物流地产好似又搭上了一班新型号的快车。”

物流地产面临越来越大的“拿地瓶颈”

相信几乎所有的传统物流地产商在2015年都会有同样的感慨，“比起前几年，今年即使在一些二三线城市，拿地都是这么不容易。”这已经是一个普遍被大家认知的事实。只要以税收贡献为纲的政府方向不变，类似的物流地产商的“拿地瓶颈”就会延续，所以这是传统物流地产商目前遇到的最大困局。

物流地产商加快了资本化的脚步

在2014-2015年，如何把重资产进行资本化成为了一个很重要的市场声音。这里面有用传统物流资产进行IPO准备的，有嫁接一些海外资本寻求未来资本化扩展的，也有积极寻求国内融资渠道的。这里面比较大的事件包括：RRJ和新加坡淡马锡集团继凯雷之后对宇培集团进行了新一轮注资；Brookfield集团在全球整合盖世里和IDI，并将其进行中国的统一品牌运营；加拿大养老基金与嘉民集团在中国的新一轮注资计划；Gaw Capital与维龙在中国的战略联盟关系确立；黑石成为万科物流地产公司的股东；当然也包括最近刚刚发生的易商收购了红木的亚太业务，其背后的金主则是著名的华平投资基金。所有这些事件所折射出的一个事实是，目前所有的物流地产商都在寻求国际资本的支持，迅速在打开资本化的路径。