如何在现有土地上获取更多的价值，那么只有提高流量，人流量和货流量，仓储业恰恰在这方面是短板。所以多业态经营成为必然。

 

多业态公铁联运，保税园区，公路港，综合性，城市配送中心，冷链、危险品..........每一个业态都有用武之地。

但是尝试需要人作为前提，对于各业态业务的熟悉程度，需要的不是一个人，而是一个团队，所以经营权和所有权的分离逐步得以在仓储业实现，驿盟、天地汇在这方面进行了有益的尝试。但距离形成模板推广，还需待以时日。

最近天地汇已开启园区加盟业务，这是专业化园区团队建设有益的一步。

3、证劵化的路程

在重资产投入的物流地产业，由于大部分国内企业的资金都来自于短期拆借，资金成本较高，在未来可以预期，由于美元压力，资金成本会持续攀升，如何快速的变现就成为园区面临的最核心的问题。

实现短期资金回笼有两条途径，1、独立产权的销售，2、园区以未来收入进行预期招募资金。

首先现有物流园区的产权销售，借鉴房地产业的销售模式，但这个在物流园区不太适用，工业用地的拆分销售在现行土地政策下，是海市蜃楼，毫无指望。

仓库的使用者，由于销售量的不断调整，销售区域、使用的第三方物流，等各种因素，也很难进行购买。

证劵化 

拥有稳定现金流收入的企业，通过将其现金流出售给具有资格的独立第三方("SPV"，Special Purpose Vehicle)而实现资产的提前变现，而SPV购买现金流的资金由其向公众发行资产支持证券募集，从而将企业的未来资产进行了提前变现和转移分拆，进而满足了企业的融资和风险释放的需求。

资产证券化是以特定资产组合或特定现金流为支持，发行可交易证券的一种融资形式。发起人也称原始权益人，是证券化基础资产的原始所有者。

阻碍园区资产证劵化道路的因素主要是发起人，如何将散落在各个城市的物流资产通过组合，重组构建合法的发起人是未来物流地产证劵化的核心。受托人，存管机构，承销人都比较好解决。

在目前严峻的仓储市场态势下，仓储业面临着几个核心问题，这些问题必须以市场化的手段来解决 ：

1、先期投入的巨额资产如何实现其流动性。仓储业在土地，建设，规划上的投资固化后，如何盘活。
2、以短期负债为主的资本结构，如何改变，并获得低成本融资。