2014年，中国电商的交易量已占到全球的第一位，电商企业的蓬勃发展带动了相关的快递、仓储运作、基础设施以及一些金融结算平台产业的提升。

需求层面主要还是刚性的需求，由于城市化的进程加快，我国现代化的仓储和存量的短缺，预示着物流地产这个产业发展今后还有很多机遇。

技术层面中最重要的就是“互联网+”时代的来临，大量新技术的产生与应用给产业带来了变革的机遇。

从资本层面来看，现在越来越多的资本进入到物流地产这个区域，看中这个行业的长期回报——目前房地产资产一般可以达到百分之二点几的投资回报率，商业地产的回报率在百分之四左右，所以很多资本都往物流地产倾斜。这五个层面给物流地产带来新的发展机遇。

有机遇就会有挑战，挑战中位列第一的是土地资源。土地这个原材料在物流基础设施行业中是最重要的，无论是做物流园区、基础平台以及物流地产。从整个国家土地供给来说，我相信做这个行业的同仁越来越多地感受到土地的供应会成为整个行业发展重要的瓶颈。

第二是成本因素。每年人工成本、土地成本不断上涨，但仓储租金无法同比例地相应上涨。对于一个物流地产企业来说，人力成本、土地成本是最重要的两大环节，在上涨过程中如果收入没有达到正比例的增长，这对企业来说挑战比较大。所以更多企业将要通过自身的挖潜来提升企业经营能力，提升运营的绩效。

第三是竞争加剧，越来越多的企业涌入到物流地产行业，资源抢夺激烈，人才瓶颈凸显。

第四是跨界，物流地产行业也在跨界，但跨界入行并不是那么容易，因为一个业态的产生，需要很多经验的积累。即使跨界进来，未来运营的能力将会成为发展的重要挑战。

最后一个挑战就是平台化，真正的平台化整合的企业到底有没有？这是有待大家思考的问题。

物流地产这个产业不会有快速的、很高的回报率，它是一个长期的、稳健的行业，需要你投入很多运营精力、进行默默耕耘的产业。接下来我们看一下物流地产行业的发展趋势。第一个趋势，越来越多的企业涌入这个行业，主要是电商企业，很多电商都纷纷建立自己的物流园区，零售商以及很多快递快运企业，甚至一些非物流行业的企业都开始投资这个行业。

第二个趋势就是拿地难导致商业模式发生了改变。物流地产的项目园区占地面积比较大，但是目前土地配额的限制导致我们拿地越来越困难，继续以传统的模式发展内生动力明显不足，所以导致这个商业模式在不断发生改变——未来联盟合作开发、兼并收购、资产管理市场越来越红火。